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易宪容:三四线城市住房投资有套牢风险
2017年7月10日 9:55 www.xsnet.cn 萧山网
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  今年的住房市场发展最为明显的特征,就是由于对一二线城市住房市场住房投资者进行严格的限制,投资者纷纷转移到三四线房地产市场。因为,由于因城施策,国内三四线城市住房市场的政策还是按照2016年的政策而没有变化,住房投资者认为这些政策有利住房投机炒作,所以纷纷转移到了三四线城市。

  但是,按照最近公布的一些数据,绝大多数三四线城市进行房地产投资则面临的风险不可小觑。住房投资者一旦考虑不周,只是凭借以往的投资经验,这有可能面临着住房投机完全套牢的风险。从以下几组数据来看,这种风险十分明显。

  国家统计局最新公布的数字显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积,按年分別增加2.7%及5.4%。农村居民居住钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为64.4%, 比2013年提高8.8个百分点。

  中国社会科学院社会学研究所此前公布的2016年《社会蓝皮书》中指出,根据政府当局的调查,截至2015年底止,国内家庭住房自有率为95.4%,比2013年调查上升1.9个百分点。19.7%的家庭拥有两套以上的住房,比2013年的调查增加了1.1个百分点。同时,中国卫计委的数字指出,当前国内家庭数量约4.3亿户,如果以社会科学院社会所的数字看,国内居民手上持有住房为约4.94亿套,有4.6%的家庭仍未有自有住宅,数字约为2000万户,而持有两套住房的居民8200户,持有住房约1.64套,即可售出的住房8200套。

  再加上国家统计局公布的另一组数据显示,截至今年5月末,国内商品住房待售面积66018万平方米。如果以每套住房面积为约100平方米计算,即大约有660万套住房等待出售。如果中国的住房真正回到居住市场,即国内没有住房4.6%的家庭可选择购买的住房为8860万套。如果再加如北京市最近所指出的潜在可销售的住房(即土地已经拍卖在房地产开发商上手上而没有建造的住房),国内各城市可销售的住房套数可能是一个无限大的量。如果不能投机炒作,国内住房消费者可选择的住房的空间非常大。

  也就是说,对于中国的住房,在一二线城市,2015年下半年至2016年,尽管房地产市场销售十分火爆,房价上涨十分疯狂,但是这些城市的房地产市场基本上是房地产投机炒作需求所拉动(有人估算住房投机炒作者占比80%以上),所销售的住房基本上由房地产开发商转移到居民上手。所以,这些城市房地产调控政策出台,基本上与住房消费需求无关,而是遏制住房投机炒作者。如果这些房地产市场调控政策延续下去,甚至于延续五年以上,那么这一波由住房投机炒作者所购买的住房希望住房投机炒作者及住房的消费者来接盘几乎是不可能的。因为,新的住房投机炒作者已经不敢也不能再进入这个市场,而住房消费者根本就没有支付能力在这个价格水平上进入市场。否则,中国的“房子是用住的,而不是用来炒作的”市场定位就会成为一句空话,中国也无法守住不发生系统性金融危机的底线。

  现在,不少住房投机炒作者涌入三四线城市购买住房,其目标同样是投机赚钱。尽管这些城市的房价不高,投机炒作的成本远低于一二线城市,但三四线城市居民的家庭住房拥有率远高于一二线城市,而且一二线城市是人口流入城市,但三四线城市多以是人口流出的城市。今年以来看上去这些三四城市的住房市场也在开始繁荣,特别是靠近一二线城市的三四线城市更是如此,但是从上面所公布的数据可以看到,这些三四线城市的住房市场想成了一个理想的投资市场肯定是困难的事情。短期来看,不少到三四线城市的购买住房的投机炒作者,可能会看到其所购买的住房价格还是在上涨。但是其所购买的住房谁来接盘则是一个巨大的未知数。因为,这些三四线城市本地居民的住房需求量十分有限,除非改善性调整之后,三四线城市居民手上基本上都持有住房,再加上这些三四线城市的人口不是增加而是在减少。特别当前住房的需求者是以独生子女为主体的人口结构,更是会让这些城市的住房市场投资需求减弱。如果政府坚持“房子是用住的,而不是用来炒作的”的市场定位,这更是会减弱三四线城市房地产市场的投资价值。所以,以当前一二线城市的经验,到三四线城市房地产市场投机炒作者,其购买之后谁来接盘,同样是一个要考虑的重大问题,否则将面临着巨大的投机风险。以上述的数据可以看到,未来三四线城市的房地产市场出现的情况可能会比当前一二线城市更为严重。对此,中国的住房投资者考虑清楚了吗?

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